Москва

Переуступка: стоит ли сейчас покупать так квартиру

06.01.2021
3050
0
Переуступка: стоит ли сейчас покупать так квартиру

В 2020-м году количество продаж и покупок недвижимости в целом по стране, несмотря на пандемию, выросло, отдельные месяцы показали прирост до 70% от значений прошлого года. Рекордным в этом отношении стал столичный рынок новостроек. Например, в сентябре этого года прирост количества регистрируемых Росреестром договоров долевого участия (ДДУ) в Москве составил 104%, граждане заключили свыше 24 тыс. сделок покупки строящихся квартир, а это более чем в 2 раза превышает значения 2019-го года. Часть регистрируемых ведомством договоров ДДУ оформлена между будущим собственником и застройщиком, однако набирает вес доля продажи жилья по переуступке, в разных регионах она достигла 10-20%. Стоит подробнее рассмотреть этот вариант покупки недвижимости.

Переуступка квартиры в новостройке

Переуступка это народное название для договора уступки прав требования. Иными словами, когда один человек передает другому право требовать исполнение обязательств по ранее заключенной им сделке с третьей стороной. На рынке недвижимости эти обязательства несет застройщик, а правообладатель (продавец, заключивший ранее договор ДДУ) передает правоприобретателю (покупателю) свое право требовать у девелоперской компании сдать квартиру после ввода в эксплуатацию объекта строительства. Собственником недвижимости в построенном доме после постановки на кадастровый учет будет покупатель. 

ВАЖНО:

Переуступка не сделает покупателя сразу собственником жилья. Пока дом не построен, ни у кого из участников сделки нет прав собственности. Продавец передает покупателю только право требования. 
 

Покупка квартиры по переуступке

Основная выгода для покупателя квартиры по переуступке (цессии) - экономия средств. В переговорах с застройщиком обычно мало аргументов для снижения цены квартиры, а менеджеры отдела продаж неохотно дают скидки. К тому же у девелопера есть месячный план выручки, которого будут придерживаться при назначении цен на конкретные квартиры. Частные продавцы, продающие по переуступке, более сговорчивы, и при необходимости они идут на дисконт. В отдельных случаях размер скидки достигает 20-25% от стоимости похожих по характеристикам объектов у застройщика. 

Продажа квартиры по переуступке

Есть несколько причин, по которым человек принимает решение о продаже квартиры в недостроенном доме:

  • Личные. В жизни человека произошли изменения, например, он заключил брак, развелся с супругом, переехал в другой регион или страну, в семье родился ребенок. В связи с новыми индивидуальными обстоятельствами квартира текущими характеристиками ему стала не нужна. На вырученные деньги он купит объект другой площади, планировки, в новой локации или потратит средства на другие цели.
  • Финансовые. При оформлении ДДУ покупатель привлек деньги банка, но пока дом строился, человек потерял работу или его доходы существенно сократились. Чтобы не влезать в долги, гражданин решил продать квартиру до приемки по договору переуступки и закрыть все платежи по ипотеке. 
  • Инвестиционные. Квартира была приобретена на котловане, а теперь дом готов к сдаче, и покупатель хочет вернуть вложенные деньги с прибылью. До введения проектного финансирования застройщиков в 2019-м году по этой схеме инвесторы могли зарабатывать до 50-90% прибыли на разнице в стоимости объекта при возведении дома. Эскроу-счета сделали подобные инвестиции менее прибыльными, но ряд граждан не стали отказываться от проверенного способа получения дохода.

При продаже квартиры по переуступке, то есть до оформления прав собственности на жилой объект, инвестор экономит на уплате налога на недвижимость.

Подводные камни переуступки квартиры в новостройке

Сделки переуступки имеют несколько нюансов, их стоит изучить, прежде чем рассматривать этот вариант покупки квартиры. К наиболее существенным из них относят:

Согласие на сделку от застройщика. До введения эскроу-счетов покупка недвижимости на ранней стадии строительства была популярна у инвесторов. Покупатель оформлял ДДУ на котловане, а перед сдачей готового объекта перепродавал свои права требования другому человеку. Для девелоперов такая схема не выгодна, так как ему приходится конкурировать с инвесторами, поэтому большая часть застройщиков ввели подобное ограничение.

Чистота документов при сделке. Покупателю квартиры по переуступке придется потратить деньги на юриста, чтобы избежать проблем при изменении данных в документах продавца. Например, замена паспорта и расторжение брака у физического лица, или ошибки при перерегистрации права требования у юридического.

Затягивание сроков сдачи объекта. Оцените количество предложений с переуступкой в интересующем ЖК, если их слишком много, то возможно у строительной компании есть проблемы. Люди, купившие тут квартиры, не уверены, что дом будет достроен, а застройщик не обанкротится. 

Признание сделки недействительной. Если в течение трех лет продавец квартиры по переуступке станет банкротом, то у нового собственника возникнут проблемы. Заключенный договор передачи прав требования признают недействительным. 

Каждый из пунктов может остановить неискушенного покупателя на рынке недвижимости. 

Вывод: Покупая квартиру по переуступке всегда стоит внимательно изучить сам объект и финансовое состояние компании-застройщика. Такой тип купли-продажи недвижимости может принести выгоду за счет дисконта в стоимости объекта, но и как любая высокодоходная инвестиция подразумевает и большие риски. Если человек внутренне не готов к повышенным рискам, то ему стоит рассмотреть более надежные и проверенные схемы приобретения жилых объектов.

Хотите оставить комментарий? Для начала зарегистрируйтесь.
Комментарии
Комментарии отсутствуют